恒大虹桥国际项目位于上海虹桥商务区的核心区域。近日，该项目的首次司法拍卖于9月1日举行，由于没有任何人报名参与，最终以0人竞标而流拍。此次拍卖的起始价设定在78.43亿元。值得注意的是，竞标人若成功竞得该项目，需自行承担对现有建筑物、设备及配套设施的加固、维修，甚至拆除重建等相关的风险和费用。此外，还需补缴大约3亿元的土地出让金，意味着实际接手所需的资金将超过80亿元。这一冷遇后，拍卖平台迅速上架了该项目的第二次拍卖链接，起拍价也相应下调至62.74亿元，计划于9月16日上午10时再次进行拍卖。

关于首次拍卖失败的原因与二次拍卖价格的确定，记者联系了负责项目的上海虹源盛世投资发展有限公司管理人，后者只是简要表示，二拍价格为首拍价格的八折，具体流拍原因是“受市场因素影响较大”。房地产研究院副院长严跃进指出，首拍的起拍价78.4亿元与评估价完全相符，实际上形成了一种“劝退价”，因此首拍流拍并不令人意外，反映出定价策略与市场信心的不匹配。

在8月31日至9月1日的拍卖过程中，恒大虹桥国际项目的土地使用权及在建工程进入司法拍卖阶段。尽管此次拍卖吸引了20819次围观和403名用户设置了提醒，但最终却未有任何竞买人完成报名。根据公开资料显示，恒大并不是该项目的最初开发商。2011年，红星美凯龙与深圳盛世万象等合作成立虹源盛世，并以30.67亿元的价格获得了该地块，但于2015年建筑封顶后停工长达三年。直至2018年，恒大收购了项目公司股权并将项目更名为“恒大虹桥国际”，但其持股比例不足10%。

从竞拍信息来看，虹源盛世公司名下的土地使用权包括两宗地块，总面积约9.21万平方米。这些土地的使用年限起始于2012年，其中商业用地为40年，办公用地50年，娱乐用地40年，均将于2052年到期。该项目分为A、B两个区域，其中A区包括8幢建筑，总建筑面积约14.25万平方米，已获得商品房预售许可证；B区则有5幢建筑，尚未获得预售证。

目前，虽然该项目主体结构已经封顶并完成外立面装饰，室内装修却尚未完成，项目自2020年3月起停工。根据评估报告，土地使用权和在建工程的市场价值约为78.43亿元，折算后建筑单价约为1.67万元/平方米。然而，潜在买家面临着多重风险，例如，土地使用权及在建工程已为盛京银行设立抵押权，债务金额高达102.72亿元。此外，由于项目已停工超过六年，存在工程资料缺失的风险，补办相关材料可能导致成本增加，同时，部分建筑及设施的损坏也需买家自行负责。拍卖标的物过户时所涉及的税费也需要买卖双方各自承担，而历史欠税则将依照破产法处理。

多重的债务和工程遗 留问题使得此次资产接盘的门槛增高，因此市场分析人士认为，首次拍卖流拍是意料之中的结果。严跃进分析称，当前商业办公市场整体疲软，大宗不动产的流动性持续低迷，首次拍卖的底价未给予任何折扣，等同于将项目的全部风险转移给了竞买方。综合考虑各项因素，许多潜在竞买人最终选择了观望。

恒大虹桥国际项目的快速转入二次拍卖程序，也反映出恒大系正在加快处理风险的步伐。